Pro hypotéku je nutné znát skutečnou hodnotu nemovitosti. Jak řešit, když je nižší, než potřebujete? Zájem o nové hypotéky roste a spolu s tím rychle ožívá i poptávka po nemovitostech. Developeři vyhlížejí zvyšování cen nových bytů a o více peněz si postupně začínají říkat také lidé, kteří prodávají ty starší. Může se tak stát, že kupní cena nebude odpovídat skutečnému stavu bytu. To případným zájemcům zkomplikuje cestu k hypotéce. Banka u každé žádosti o úvěr na bydlení potřebuje i odhad reálné hodnoty nemovitosti. Pomocí něj zjistí, za jakou částku by bylo možné byt rychle prodat, pokud by klient například přestal splácet. Odhad je zásadní i pro stanovení maximální výše hypotéky. „Pokud hypotékou plánujete financovat koupi starší nemovitosti, posoudí odhadce její aktuální stav a stanoví reálnou tržní cenu,“ konstatuje Miroslav Majer, výkonný ředitel startupu Hypo na míru, který zprostředkovává hypoteční úvěry. „V případě rekonstrukcí a výstaveb se pracuje s cenou budoucí, která zohledňuje zhodnocení nemovitosti po dokončení stavebního záměru,“ dodává. Banky používají různé nástroje, jak cenu nemovitosti stanovit. Standardně například pracují s cenovými mapami. Podle nich lze poznat, za kolik se obvykle prodávají byty v konkrétní lokalitě a jejím okolí. Odhad může realizovat banka sama, případně je možné jej vypracovat prostřednictvím externí služby. Má to však svá pravidla. „V případě bankovního odhadu nemovitosti nemůžete oslovit libovolného odhadce, ale pouze takového, se kterým daná banka spolupracuje,“ uvádí Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz. Vypracování odhadu ceny vyjde podle Hypo na míru zhruba do čtyř tisíc korun v případě bytu, u rodinného domu do osmi tisíc. Některé banky jej ale poskytují zdarma. Řešení existuje více Ve chvíli, kdy odhad bude nižší, než jaká je klientem požadovaná výše úvěru, existují čtyři možnosti, jak situaci řešit. Zájemce může zkusit oslovit jinou banku. Neexistuje totiž zcela jednotná metodika, jak odhad vypracovat. U každého finančního domu tak vyjde mírně odlišně. To může hrát roli u hraničních případů, nikoli pokud bude rozdíl mezi odhadní a kupní cenou například milion korun. Druhou možností je složit více peněz z vlastních zdrojů. Tím žadatel sníží částku, kterou si bude od banky půjčovat a do daného limitu se vejde. Bance je také možné nabídnout do zástavy druhou nemovitost, díky čemuž bude záloha dostatečná a žadatel si bude moci půjčit více peněz. Pokud by disponoval například větším bytem s vyšší hodnotou, může jej nabídnout místo toho, který aktuálně kupuje. „Zda jej přijme, záleží na rozhodnutí banky,“ říká Majer. Jestliže si žadatel z nabízených variant nevybere, nezbude mu nic jiného než znovu oslovit prodávajícího a zkusit vyjednat nižší kupní cenu. K tomu je stále ještě prostor. Trh sice ožívá, zájem o některé byty je ale i nyní slabý. A prostor ke smlouvání může lidem otevřít také to, pokud dosavadní majitel potřebuje nemovitost prodat co nejrychleji. Zdroj:https://www.novinky.cz/clanek/finance-pro-hypoteku-je-nutne-znat-skutecnou-hodnotu-nemovitosti-jak-resit-kdyz-je-nizsi-nez-potrebujete-40471241

Hypotéku si lze výrazně zlevnit úprkem k jiné bance. I pokuta se vyplatí Česká národní banka pokračuje ve snižování úrokových sazeb. Její bankovní rada ve středu srazila základní sazbu o půl procentního bodu na 5,75 procenta a analytici očekávají, že se to projeví v dalším zlevňování hypoték. Průměrná hypoteční sazba podle nich letos klesne ke čtyřem procentům, přičemž dražší hypotéky uzavřené v posledních letech teď mohou lidé výhodně refinancovat i tehdy, mají-li sazbu zafixovanou. Zájemci ale mají čas jen do září, odkdy si banky budou smět účtovat za předčasné splacení v době fixace tučný poplatek. Ještě loni v prosinci přesahovala průměrná výše úrokových sazeb hypoték šest procent. Domácnosti, které si zafixovaly dražší hypotéky v letech 2022 a 2023, tak mohou získat i o několik procentních bodů nižší úroky, a na měsíční splátce hypotéky ušetřit tisíce korun. „Například klient, který loni v prosinci refinancoval hypotéku ve výši sedmi milionů korun se splatností 25 let a úrokovou sazbou 5,49 procenta, má měsíční splátku ve výši 42 944 Kč,“ upozornil Tomáš Rosenkranc ze serveru Ušetřeno.cz. „V případě nového refinancování s nabídkou sazby čtyř procent by jeho měsíční splátka činila 36 948 Kč. Tím by každý měsíc ušetřil téměř 6000 Kč jen na měsíční splátce,“ dodal. Doplnil, že refinancování si teď vyžádá maximálně několik tisíc korun, a to hlavně kvůli poplatkům katastru. Sankce za předčasné splacení může do konce srpna činit jen několik stovek korun, od září ale kvůli změně zákona třeba při třímilionovém zůstatku hypotéky stoupne i na víc než 22 tisíc. „Nejrozumnější je začít se již nyní poohlížet po výhodnější hypotéce, a vzhledem k očekávanému dalšímu poklesu úrokových sazeb zvolit fixaci na kratší období, tedy rok až tři,“ doplnil Rosenkrac. Analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora spočítal, že pokud má člověk aktuální hypotéku 3,5 milionu korun na 25 let a úrok šest procent zafixovaný na tři roky, splácí 22 550 Kč měsíčně. Pokud se rozhodne refinancovat hypotéku do jiné banky například s úrokovou sazbou 4,99 procenta, což už několik bank nabízí, bude mít splátku 20 440 Kč. Musí ale počítat i s náklady spojenými se změnou banky. „Mezi tyto poplatky patří zejména poplatek na katastru za výmaz původního zástavního práva a poté vklad nového zástavního práva ve výši 2000 plus 2000 Kč a také jednorázová úhrada účelně vynaložených nákladů banky ve výši zhruba tisíc Kč,“ doplnil. Nejspíše však člověk podle něj ušetří za vyhotovení odhadu ceny nemovitosti, protože nová banka pravděpodobně uzná odhad refinancované banky. „Takže v tomto případě by se takováto změna klientovi vyplatila už ve třetím měsíci splácení levnější hypotéky,“ shrnul Sýkora. Také ředitel Hyponamiru.cz Miroslav Majer lidem radí, že pokud dnes mají úrok kolem 5,5 procenta a více, měli by to určitě řešit. „Aktuálně vás refinancování stojí maximálně tisíc korun jako poplatek bance, pokud půjdete jinam, a čtyři tisíce katastru za výmaz a vklad zástavního práva. Potřebujete tedy, aby úspora činila alespoň pět tisíc na úrocích do konce fixace, což je velmi málo a pravděpodobně toho dosáhnete,“ shrnul. Doporučuje ale nejdřív kontaktovat svoji banku, která může stávající sazbu snížit. Změna od září, ale jen u nových smluv Za předčasné splacení hypotéky v době fixace sazby budou od září banky moci účtovat poplatek 0,25 procenta z předčasně splacené části úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixace. Nejvýše však jedno procento. Banky tak podle výše předčasné splátky budou inkasovat i desítky tisíc korun, zatímco dosud mohou chtít jen úhradu odůvodněných administrativních nákladů v řádu stokorun. Důležité je, že to začne od začátku září platit jen u smluv, které budou sjednány až po tomto datu, ať už půjde o nové hypoteční úvěry, refinancování hypoték či refixace sazeb. „U stávajících smluv se až do konce fixace nic nemění. Například klient má úrok 5,69 procenta s fixací do roku 2028. Poplatek v řádu stokorun tedy bude pro něj platný až do roku 2028. Jednání o sazbách či změně banky mu tak doporučuji zahájit až při poklesu sazeb pod 3,5 až čtyři procenta, což může být na začátku roku 2025,“ řekl Petr Jermář ze serveru Banky.cz. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu na začátku března mírně stoupla z únorových 5,60 procenta na 5,62 procenta. Na jaře podle expertů ale přijde zlevnění. „Snižování sazeb není rychlejší proto, že si banky přejí udržet své vysoké marže až do září, kdy vstoupí v platnost nová regulace,“ míní Rosenkranc. Očekává ale, že poté konkurenční boj mezi bankami zesílí. „Spotřebitel by tak mohl narazit na nabídky blížící se i ke třem procentům do konce roku,“ dodal. Zdroj: https://www.novinky.cz/clanek/finance-hypoteku-si-lze-vyrazne-zlevnit-uprkem-k-jine-bance-i-pokuta-se-vyplati-40464949

Banky se zlevňováním hypoték nespěchají Očekávané zlevnění hypoték se zatím nekoná. I když Česká národní banka od prosince srazila svoji základní úrokovou sazbu ze sedmi procent na 5,75 procenta, komerční banky snižují úroky pozvolněji. Zatímco v prosinci průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů dosahovala 6,02 procenta, na začátku dubna stále činila poměrně vysokých 5,57 procenta. Během března podle Swiss Life Hypoindexu průměrná sazba klesla o pouhých pět setin procentního bodu. „Banky se i nadále drží spíše pozvolného trendu poklesu úrokových sazeb hypoték,“ konstatoval analytik společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora. Na druhou stranu až o procentní bod přitom už některé banky zhoršují úročení spořicích účtů. Jak ale Sýkora upozornil, u dvou- a tříletých fixací je pokles hypotečních sazeb výraznější. „Oproti tomu u velmi krátkých fixací na jeden rok, nebo naopak dlouhých fixací na deset let sazby prakticky neklesají a stagnují,“ dodal. Velmi krátké fixace sazeb stejně jako ty velmi dlouhé podle něj teď banky snižováním sazeb nijak nepodporují a nesnaží se, aby byly pro klienty atraktivní. „Důvodem je, že banky i klienti počítají s dalším snižováním úroků. Banky se obávají, že u velmi krátkých fixací by mohly po roce kvůli refinancování ztratit velké množství klientů,“ řekl. Doplnil, že stejnou obavu z refinancování mají banky i u dlouhých fixací sazeb, kde by je odchod klientů stál velké náklady. „Novela zákona o spotřebitelských úvěrech totiž zavádí maximální částku, kterou od září mohou banky požadovat při předčasném splacení. Byl zaveden ‚pouze‘ jednoprocentní strop a banky jednoznačně avizovaly, že tato výše jim nepokryje náklady, které s předčasným splacením mají,“ dodal analytik. Od září bude za odchod v době fixace vysoká sankce Za předčasné splacení hypotéky v době fixace sazby budou od září banky moci účtovat poplatek 0,25 procenta z předčasně splacené části úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixace. Nejvýše však jedno procento. Banky tak podle výše předčasné splátky budou inkasovat i desítky tisíc korun, zatímco dosud mohou chtít jen úhradu odůvodněných administrativních nákladů v řádu stokorun. Od začátku září to však začne platit jen u smluv, které budou sjednány až po tomto datu, ať už půjde o nové hypoteční úvěry, refinancování hypoték, či refixace sazeb. Řadě lidí se tak podle odborníků refixace hypotéky může letos vyplatit. Zdroj: https://www.novinky.cz/clanek/finance-banky-se-zlevnovanim-hypotek-nespechaji-40466544

Zmapovali jsme, jak funguje offsetová hypotéka a komu se vyplatí Hypotéky jsou nyní drahé. V nabídkách bank jste možná narazili na tak zvanou offsetovou hypotéku. Nyní ji poskytují tři bankovní domy. Jde v podstatě o hypotéku se zápočtem úspor. Jak tento typ hypotéky funguje a komu se vyplatí po ní sáhnout? Zmapovali jsme nabídku na bankovním trhu a utřídili parametry jednotlivých bank. Offsetová hypotéka je klasický hypoteční úvěr s možností snížit si úrok a měsíční splátku, nebo ponechat měsíční splátku ve stejné výši a hypotéku splatit dříve. A to tím, že si v bance uložíte část svých úspor. V případě potřeby lze ale část hotovosti vybrat, nebo naopak vložit další peníze. Nemusí to však být bez sankce. Platí zde základní pravidlo: Čím více peněz na spořicí účet uložíte, tím méně za hypotéku zaplatíte. Tento typ hypotéky tedy není pro každého, ale jen pro ty, kdo mají vyšší úspory. Jak offsetová hypotéka funguje Funguje to tak, že vklad na spořicím účtu sice není úročený, tato finanční rezerva však snižuje úrok na hypotéce. A pokud částka na spořicím účtu odpovídá 100 % zůstatku hypotéky, pak neplatíte žádné úroky. Modelový příklad Zůstatek hypotéky: 2 000 000 Kč Na spořicím účtu: 400 000 Kč Úročená část úvěru: 1 600 000 Kč Neúročená část úvěru: 400 000 KčZdroj: Raiffeisenbank Pokud máte například zůstatek hypotéky ve výši dva miliony korun a na spořicí účet vložíte svých volných 400 tisíc korun, pak se úročí jen částka 1,6 milionu korun. Měsíční úroky jsou totiž počítány z rozdílu mezi nesplacenou jistinou úvěru a zůstatkem na speciálním spořicím účtu. Chce to ale dobře počítat, aby hypotéka se zápočtem úspor fungovala co nejefektivněji. A počítejte rovněž s tím, že se tak vzdáte příležitosti zhodnotit své úspory jiným způsobem, třeba vložením na úročený spořicí účet, nebo investováním. Kdo offsetovou hypotéku poskytuje V nabídce mají tuto hypotéku letos tři banky – Air Bank, Fio banka a Raiffeisenbank. U všech bank je možné po „offsetovce“ sáhnout jak u nové hypotéky, tak u refinancování při ukončení fixační doby. U Fio banky to jde i dodatkem ke smluvě. Dříve poskytovala offsetovou hypotéku také Moneta Money bank. Podle vyjádření tiskové mluvčí Zuzany Filipové banka ze strategických důvodů již od loňského tuto hypotéku neposkytuje. Každá banka má přitom nastavená trochu jiná pravidla. Air bank a RB nejnižší možný vklad neurčují, vkládat nižší částky se však moc nevyplatí. U Fio banky budete například muset mít k dispozici alespoň 50 000 korun, aby se vám úspory začaly započítávat. Vložit pak můžete další volné finance, průběžně částku navyšovat, nebo ponechat ve stejné výši a tím ovlivňovat, kolik na úrocích ušetříte. Výše měsíční splátky zůstává vždy stejná, zkrátí se tím doba splatnosti. V Air bank jde o hypotéku s Chytrou rezervou. Fio banka ji nazývá hypotékou s Hypospořicím kontem. A u Raiffeisenbank pak jde o Hypotéku se zápočtem úspor. Chce to konkrétní propočty Aby klient mohl posoudit, zda se mu vyplatí sáhnout po hypotéce se zápočtem úspor a kolik tím ušetří, je třeba banku požádat o konkrétní propočet, nebo ho získat prostřednictví hypoteční kalkulačky, kterou mají banky na svých webech. Podívejte se, jak jsou nastaveny parametry offsetových hypoték u jednotlivých bank. Zdroj: https://www.idnes.cz/finance/hypoteky-a-pujcky/hypoteka-offsetova-uspory-zapocet-uroky-banky-pravidla.A230913_140403_pujcky_sov  

Předčasné splacení hypotéky se může už brzy prodražit Tisíce Čechů splatily hypotéku na nemovitost dříve, než si původně sjednaly s bankou. V anketě Novinek to potvrdilo téměř 43 procent z více než sedmi tisíc čtenářů. Dalších 38 procent dřívější splacení plánuje. Pokud sněmovna schválí vládní návrh zákona upravujícího řadu norem, které souvisí s finančním trhem, mohl by se jim tento záměr prodražit. Součástí je i novela o spotřebitelském úvěru. Stanovuje, že klienti, kteří budou chtít hypotéku splatit ještě v době trvající fixace úroků, musí v některých případech zaplatit až dvě procenta z předčasně splacené části celkové výše úvěru. To může představovat tisíce a výjimečněji i desetitisíce korun. Lidé takto v minulých letech nízkých úroků měnili poskytovatele úvěru velmi často, přičemž dosud se za předčasné splacení úvěru hradí administrativní poplatek maximálně tisíc korun. Současné nastavení zákona nabízí několik možností, kdy je možné úvěr předčasně splatit bez finančních sankcí. Například mohou zájemci každý rok v období měsíce před výročím podpisu smlouvy složit do banky až čtvrtinu úvěru. Předčasné splacení zdarma je také možné v těžké životní situaci, třeba při úmrtí klienta či jeho partnera. Vláda chce tyto podmínky, kdy by předčasné splacení skoro nic nestálo, nově rozšířit o prodej nemovitosti, jež je zatížena hypotékou, nebo v případě vypořádání společného jmění manželů, tedy při rozvodu. Poplatek odvozený od úroků Jestliže se ale zájemce o předčasné splacení hypotéky ani jedna z těchto možností netýká, tak se situace schválením novely pro něj zhorší. Kromě administrativního poplatku totiž začne platit také zmíněný poplatek odvozený od úroků. Nový poplatek má vyjadřovat rozdíl mezi úrokem sjednaným do konce fixace a průměrem aktuálních úrokových sazeb na trhu, který bude měsíčně zveřejňovat Česká národní banka. Zatížení předčasného splacení až dvouprocentním poplatkem z jistiny tedy zkomplikuje snahu klientů odejít za levnější hypotékou ke konkurenci v době, kdy jim ještě běží fixační doba. V takovém případě bude možné refinancování bez poplatků jen v poměrně krátkém období kolem čtrnácti dnů po skončení fixace. Hypotéky mírně zlevňují Buď si klient v tomto období vyjedná přechod k jiné bance, nebo přechází do dalšího období s novými úroky. V současnosti se ale kvůli vysokým sazbám „hypoteční turistika“ stejně moc nevyplatí a refinancování to příliš neřeší, protože banky mají úrokové hladiny obdobné. Nutno podotknout, že ještě před patnácti lety bylo běžné, že pokud klient chtěl refinancovat hypotéku, musel si počkat, až fixace skončí. V té době navíc banky nenechávaly příliš času na vyřízení, a navíc „starým“ klientům předhazovaly až o dvě procenta dražší hypotéky pro další fixační období, než na jaké lákaly nové zákazníky. Konkurence a tlak veřejnosti nakonec vedly k tomu, že se poplatky za předčasné splácení hypoték víceméně vymýtily a také se výrazně prodloužilo období, kdy bez nějakých sankcí může klient vyřídit přechod k jiné bance. Každý v průměru dluží 2,5 milionu Hypotéku má v Česku 1,08 milionu lidí. Objem úvěrů na bydlení dosáhl na konci prvního čtvrtletí výše 2,63 bilionu korun. Meziročně se zvýšil o 72,8 miliardy. Na každého klienta připadá průměrná částka 2,44 milionu korun. V Praze činí průměrný úvěr 4,1 milionu korun, v Karlovarském, Moravskoslezském, Ústeckém, Zlínském kraji a v Kraji Vysočina se pohybuje pod dvěma miliony korun. Češi hypotéky disciplinovaně splácejí. Celkový objem nesplácených úvěrů koncem loňska dosahoval 4,9 miliardy, když ještě v roce 2019 se jednalo o téměř dvojnásobek.   Zdroj: https://www.novinky.cz/clanek/finance-predcasne-splaceni-hypoteky-se-muze-uz-brzy-prodrazit-40445683