Hypoteční trh loni výrazně ožil Tuzemský hypoteční trh loni ožil. Za celý rok poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry za 228 miliard Kč, což představuje výrazný meziroční nárůst o 83 procent. Spolu s refinancovanými úvěry za 47 miliard Kč dosáhl celkový objem hypotečního trhu 275 miliard Kč, což je výrazný růst oproti 150 miliardám v roce 2023, oznámila Česká bankovní asociace. I po zohlednění růstu cen nemovitostí je zřejmé, že reálný růst trhu byl loni velmi silný, přestože do zlevňování hypoték se banky zrovna nehrnuly. To odpovídá nárůstu počtu nových hypoték o 53 procent na 62 tisíc, doprovázených dvacetiprocentním nárůstem průměrné výše hypotéky na téměř 3,86 milionu korun v závěru loňska. V samotném prosinci poskytly banky nové hypotéky za 19,7 miliardy Kč. Oproti listopadu aktivita klesla o osm procent, což lze podle bankovní asociace přičíst sezonnímu vlivu Vánoc. Průměrná úroková sazba poskytnutých hypoték v prosinci poklesla na 4,80 procenta z listopadových 4,85 procenta, nabídkové sazby ale zůstávají většinou nad pěti procenty. „Vzhledem k prosincovému nárůstu ceny úrokových swapů je pravděpodobné, že hypoteční sazby nepůjdou dolů tak rychle, jak se loni očekávalo,“ podotkl manažer hypoték z Komerční banky Ondřej Šuchman. Hypoteční sazby podle bankéřů reagují s několikaměsíčním zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. „Promítá se do nich řada faktorů, nejen vývoj úrokové sazby ČNB, ale i kombinace výhledu na inflaci, ekonomiku a dynamiky měnového kurzu,“ uvedla ČBA. Asociace předpokládá, že pokud trh udrží dynamiku z poslední doby, tak by objem nových hypoték mohl v roce 2025 dosáhnout úrovně 250 miliard korun. Zdroj: https://www.novinky.cz/clanek/ekonomika-hypotecni-trh-loni-vyrazne-ozil-40504577

Hypotéka musí být zajištěná nemovitostí. Víme, jakými lze ručit Získat hypotéku bez nemovitosti, kterou byste dali bance do zástavy, není možné. Přece jenom, půjčuje vám většinou miliony korun, a tak potřebuje mít určitou pojistku. Typů nemovitostí, kterými lze za úvěr ručit, je více. Vždy však musí splňovat poměrně přísné parametry. Ověřili jsme, jaké to jsou. Když si budete chtít vzít hypoteční úvěr, budete muset za půjčené peníze bance ručit nemovitostí odpovídající hodnoty. A je jedno, zda půjde o jeden, dva, pět, deset či dvacet milionů korun. Může jít o nemovitost, kterou kupujete, ale i jinou. Je také možné zaručit jeden úvěr dvěma nemovitosti. Jedno ale bude platit vždy, musí být vhodná k zástavě. Jinými slovy, musí splňovat podmínky dané bankou, které vychází z platné legislativy. „Zástava musí být vymezena v katastru nemovitostí, musí mít přidělené popisné/evidenční číslo a být určena k bydlení,“ říká Lucie Leixnerová, tisková mluvčí Moneta Money Bank. Typicky se tedy jedná o byt, rodinný dům, rekreační objekt nebo stavební pozemek, případně rozestavěný dům. Jen to ale nestačí. Nemovitost musí být rovněž bez právních vad, nesmí zde být omezení vlastnických práv (např. předkupní právo, věcná břemena, exekuce, insolvence apod.). Nejčastěji přitom jde přímo o nemovitost, kterou žadatelé o hypotéku kupují. V hlavní roli hodnota zástavy Kromě uvedených podmínek je u nemovitosti, kterou kupujete, resp. dáváte do zástavy, zásadní také její hodnota. Ta totiž musí odpovídat výši požadovaného úvěru. Platí přitom, že banka vám půjčí nejvýše 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti, žadatelům do 36 let pak maximálně 90 procent. Zbylých 20, resp. 10 procent ceny je třeba uhradit z vlastních úspor. Hodnotu zastavované nemovitosti stanoví odhadce banky. „Bytové jednotky oceňujeme obvykle bez fyzické návštěvy, jak se říká „od stolu“, postačí tedy aktuální fotografie a informace k bytové jednotce, například k proběhlým rekonstrukcím,“ popisuje Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb AirBank. „Pro rodinné domy je typičtější osobní návštěva, takže si fotky zařídíme sami a informace zjistíme na místě. U výstaveb rodinných domů je pro nacenění budoucího stavu (pozn. dokončený rodinný dům) potřeba i projektová dokumentace, aby bylo jasné, co tam bude stát.“ Ke kupované nemovitosti do zástavy další Dát dohromady 10 nebo 20 procent ceny vysněného bydlení však může být v současné době pro mnoho lidí oříšek. Řešením může být dozajištění další nemovitostí. „Pokud je totiž součet hodnot dostatečný, klient tak může pokrýt i 100 procent svého záměru financování,“ vysvětluje Richter. Může jít o byt, rodinný dům či stavbu pro individuální rekreaci apod. I tato druhá nemovitost ovšem musí splňovat všechny podmínky nutné proto, aby ji banka jako zástavu uznala. „Podmínkou také je, aby byla ve vlastnictví žadatele nebo spolužadatele o hypotéku nebo osoby blízké,“ doplňuje Vladimíra Rybanská, expertka na financování bydlení v České spořitelně. Vlastník této druhé nemovitosti, například rodiče žadatele, musí samozřejmě dát písemný souhlas k jejímu zastavení. Nemusí se ale obávat, že by ji bance jako pojistku musel nechat po celou dobo trvání hypotéky, tedy třeba 25 či 30 let. Jakmile bude část úvěru splacená a bude se dát předpokládat, že dozajištění již není nutné (postačí již na zbylou část úvěru hodnota kupované nemovitosti), je možné zapůjčenou nemovitost z hypotéky vyvázat. „Bude potřeba vyplnit žádost o vyvázání a vyřídit nový odhad hlavní nemovitosti,“ vysvětluje Kristýna Dolejšová, tisková mluvčí mBank. Banka pak posoudí aktuální stav, a pokud bude vše v pořádku, vyvázání povolí. Pak bude třeba udělat ještě administrativní úpravy smlouvy o hypotéce. Nemovitost do zástavy jen celá Stojí za to zmínit ještě další specifika týkající se zástav. Platí, že zástavní právo musí být vždy k celé nemovitosti zapsané v katastru. Pokud jste tedy třeba zdědili ideální polovinu domu po babičce, jen s ní neuspějete. A je to logické. „Když nebude splácet dlužník, jak prodáte ideální polovinu? Ideální polovina nemá prakticky žádnou hodnotu,“ konstatuje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank. Jinými slovy, nemovitost, která má více vlastníků, lze jako zástavu za úvěr použít jen v případě, že bude zastavená celá. „To znamená, že majitel zbývajícího podílu musí se zřízením zástavního práva souhlasit a podepsat zástavní smlouvy,“ říká Rybanská. „Výše podílu není rozhodující. Podmínkou ale je, že takový podíl vlastní osoba z blízké rodiny.“ Není chalupa jako chalupa Určitá specifika platí rovněž pro chalupy. „Aby bylo možné vzít rekreační nemovitost do zástavy, musí být určena k celoročnímu obývání, mít přidělené popisné/evidenční číslo, mít zajištěné přístupy k nemovitosti, zdroj vody a elektřiny,“ vyjmenovává Leixnerová. Dané mohou být i další detaily. „Rekreační nemovitost musí svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídat požadavkům na rodinnou rekreaci a může mít dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,“ říká Vladimíra Rybanská z České spořitelny. Samozřejmě bude banka posuzovat i konkrétní stav chalupy, zda je možné ji jako zástavu využít. „Není třeba za tím ale hledat žádnou vědu – musí být v takovém stavu, aby byla prodejná za rozumnou cenu v rozumném čase,“ uvedl Voldřich. „Jinak platí stejné podmínky jako u kterékoliv jiné nemovitosti, jen tato neslouží k bydlení, a banka obvykle nefinancuje 80 procent, a už vůbec ne 90 procent její hodnoty.“ Pokud byste si tedy vyřizovali hypotéku přímo na koupi chalupy, budete potřebovat více vlastních zdrojů. „Ideální je tento typ zástavy pro ty, kteří již rekreační nemovitost vlastní a hledají další zdroje financování, tedy jako dozajištění,“ upřesňuje Jana Vaisová, hypoteční specialistka ve společnosti FinGO. Pozemek výhradně stavební S pozemky to je ještě trochu komplikovanější. Třeba zahrada, louka či les zpravidla financovat hypotékou nejdou a nemohou sloužit ani jako zástava. „Financovaný pozemek musí být určen k výstavbě nemovitosti k bydlení a k danému pozemku musí být zajištěná po právní i praktické stránce příjezdová cesta,“ vysvětluje Richter. Stavební pozemek také musí mít vybudované inženýrské sítě nebo účelem úvěru musí být i jejich vybudování. Úvěr je ale možné čerpat i na stavbu, resp. rozestavěný dům na takovém stavebním pozemku. „Čerpání hypotéky pak probíhá postupně na základě dokončení jednotlivých etap výstavby a aktuální hodnoty nemovitosti. Nutné je výstavbu dokončit a uzavřít kolaudací,“ upozorňuje Leixnerová. Pokud jde o ručení, bude nejprve zastavený pozemek. „A zástavní právo k rodinnému domu bude zřízeno, jakmile bude zapsán na katastru nemovitostí. Od roku 2014 se totiž rozestavěné domy na

Zlevnění hypoték se odkládá. Proč úroky zamrzly? Úrokové sazby hypoték dál klesají jenom nepatrně, ukazují nová čísla z bank. Výraznější zlevnění nakonec nepřijde ani letos na podzim. Snad někdy v příštím roce. Hypoteční úvěry od tuzemských bank nadále zlevňují jen minimálně. Pokračuje tak trend, který vidíme prakticky celý letošní rok.    Průměrná nabídková sazba hypoték klesla oproti předchozímu měsíci jen o dva bazické body na 5,32 procenta, ukazuje nejnovější statistika Swiss Life Hypoindex k 4. říjnu. Měsíční splátka úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a sazbě 5,32 % je teď 21 116 korun. To je jen o 39 korun méně než před měsícem, kdy průměrná nabídková sazba byla 5,34 %. Od začátku letošního roku klesla splátka takové hypotéky o necelých 1400 korun měsíčně – letos v lednu dosahovala 22 472 korun. „Stále se potvrzuje, že banky nic nenutí ke znatelnějšímu snižování sazeb,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.   „Důvodem může být to, že banky již splnily letošní plány v poskytnutých úvěrech, nebo že zvýšenými maržemi pokrývají ztráty z období, kdy sazby byly pod dvěma procenty,“ myslí si Sýkora. Výraznější zlevňování se podle něj nedá očekávat dříve než na počátku příštího roku. V horším případě až v rámci jarních akčních nabídek, které mají každoročně rozproudit hypoteční trh po zimní přestávce. Banky se do zlevňování nehrnou, protože by si nižšími sazbami také „kanibalizovaly“ dříve poskytnuté úvěry s vyššími sazbami, vysvětluje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. Dřívější klienti by podle něj měli větší zájem o předčasné refinancování na nižší sazbu, protože by za něj zaplatili jen poplatek v řádu stokorun – ještě podle starých pravidel. To by pro banky bylo kontraproduktivní. Podle Kadeřábka situaci o moc nezlepšila ani nová pravidla, která bankám umožňují požadovat vyšší poplatek za předčasné splacení úvěrů sjednaných po letošním 1. září (u starších úvěrů až od nové fixace). Poplatek může být až čtvrt procenta z nesplacené jistiny za každý započatý rok zbývající do nové fixace – v součtu nejvýše jedno procento. Původně banky lobbovaly za sankci ve výši až dvě procenta. „Tento poplatek v nové podobě není pro banky dostačující, navíc se vztahuje pouze na nové smlouvy uzavřené po 1. září 2024. Nižší sazby u hypotečních úvěrů tedy můžeme očekávat nejdříve během příštího roku. Rozhodně se však nedostaneme na úrovně, kdy začínaly číslem jedna nebo dvě,“ dodává Kadeřábek. Ani David Eim ze společnosti Gepard Finance neočekává, že se hypoteční sazby do konce letošního roku výrazněji sníží. „Zdá se, že současné úroky lidé akceptovali. Banky mají dostatek klientů, aniž by musely hypotéky víc zlevnit. Své letošní obchodní plány už nyní mají přeplněné a nemusí soutěžit o nové klienty,“ vysvětluje Eim. Přidává i další důvod, proč se úroky víc nesnižují: obecně menší konkurence po odchodu některých hráčů na hypotečním trhu. Sberbank v Česku skončila, Equa se stala součástí Raiffeisenbank a nabídku nových hypoték ukončila Creditas. Eim připomíná, že v poslední době se také začaly zvyšovat swapové sazby (IRS) – dlouhodobé sazby na mezibankovním trhu, o kterých banky tvrdí, že od nich nejčastěji odvíjejí úroky hypoték. Ani to nenahrává většímu zlevnění úvěrů. „Současné úroky hypoték se moc nezmění ani v lednu, protože jde o měsíc, kdy se toho na trhu moc neděje. K většímu snížení může dojít nejdříve v únoru, kdy by mohl zesílit konkurenční souboj o klienty. Nejsem si ale jistý, zda k tomu dojde vůbec v prvním čtvrtletí 2025,“ říká Eim. Hypoteční expert Libor Ostatek ze společnosti Golem Finance, součásti skupiny Broker Trust, v optimistickém scénáři odhaduje pokles hypotečních úroků o 0,2 až 0,3 procentního bodu během prosince. Do té doby budou stagnovat, protože k většímu zlevňování banky nyní nic nenutí „Nový vítr by mohl přijít někdy v prosinci. Banky si budou chtít vytvořit ‚strýčka‘ na příští rok a budou chtít sjednávat hypotéky, které pak klienti podepíší v lednu. Očekávám proto cosi jako akce na výhodnější vánoční hypotéky,“ říká Ostatek. Také podle něj jde však proti tomuto odhadu vývoj swapových sazeb, které poslední tři týdny míří nahoru. Zdroj: https://www.penize.cz/hypoteky/451890-zlevneni-hypotek-se-odklada-proc-uroky-zamrzly

Hypotéky zlevňují jen nepatrně. Na 4 % letos zapomeňte Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů k 5. září klesla oproti předchozímu měsíci jen o čtyři bazické body na 5,38 % p. a. Od začátku roku se snížila pouze o 58 bodů. Vyplývá to ze statistiky Swiss Life Hypoindexu pro úvěry na 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti (LTV). Měsíční splátka hypotečního úvěru na tři a půl milionu korun sjednaného do 80 procent LTV při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,38 procenta byla na začátku září 21 248 korun. Oproti srpnu klesla o 78 korun, od začátku roku pak o 1341 korun. Podle analytiků je do konce roku obrat v dosavadním jen velmi mírném zlevňování hypoték nepravděpodobný. Nenaplní se také optimistické scénáře některých pozorovatelů trhu, že letos dojde k výraznému snížení hypotečních úroků. „Jako čirá utopie se jeví předpovědi, že by se úrokové sazby na konci letošního roku mohly pohybovat okolo čtyř procent,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select. „Za poslední čtyři měsíce klesla průměrná sazba jen o 0,19 procentního bodu. Těžko proto očekávat, že by se za následující čtyři měsíce snížila o 1,38procentního bodu. Úroky okolo pěti procent tak budou na konci letošního roku zřejmě nevyhnutelnou realitou,“ tvrdí Sýkora. Do vývoje trhu podle něj vstoupila i novela zákona o spotřebitelských úvěrech, která nově definuje účelně vynaložené náklady, na které má banka nárok při předčasném splacení hypoték. O změně jsme psalu podrobně: Předčasné splacení hypotéky se prodraží. Zpřísnění už od září „Ze strany zákonodárců nebyl vyslyšen požadavek bank na vyšší sankce. Z toho důvodu jsou všechny sazby navýšené o přirážku, která má bankám zajistit polštář kompenzující právě ony účelně vynaložené náklady. Bohužel se tak děje u všech klientů, tedy i u těch, kteří nikdy k předčasnému doplacení úvěru nepřikročí. A proto sazby hypoték neklesají tak rychle, jak by mohly,“ vysvětluje Sýkora. Banky od září nově mohou naúčtovat klientům až čtvrt procenta z nesplacené jistiny za každý započatý rok zbývající do nové fixace – v součtu nejvýše jedno procento. Banky lobbovaly za sankci ve výši až dvě procenta. Změna se dotkne jak zcela nových hypoték, uzavřených od začátku září 2024, tak i stávajících hypoték, pokud u nich začne platit nové fixační období (tedy po refixaci úrokové sazby). Poplatku nadále zůstanou ušetření klienti, kteří k předčasnému splacení přistoupí v tíživé rodinné situaci jako je dlouhodobá nemoc, invalidita, úmrtí dlužníka nebo jeho manžela či partnera. Zůstává také právo klienta zdarma předčasně splatit každý rok čtvrtinu původní jistiny úvěru, a to během jednoho měsíce v období před výročím smlouvy. Nově bude bez sankce i předčasné splacení při prodeji nemovitosti, jíž se úvěr týká, pokud od uzavření smlouvy o úvěru uplynulo alespoň 24 měsíců. Sankce nehrozí ani při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, pokud jde o nemovitost, která byla úvěrem na bydlení financována nebo sloužila k jeho zajištění. I podle Davida Eima, analytika společnosti Gepard Finance, se hypoteční sazby do konce letošního roku výrazně nesníží. „Bankám k tomu chybí významnější důvod,“ říká. Jednak se takzvané swapové sazby, od kterých banky nejčastěji odvíjejí úroveň hypotečních úroků, začaly v poslední době zase zvyšovat. Dále pak banky kvůli odložené poptávce v současné době zaznamenávají zvýšený zájem o hypotéky, takže o ně nemusí bojovat cenou. Konkurence se pak obecně snížila, protože z trhu odešly Sberbank a Equa a nabídku hypoték ukončila Creditas. „Ukazuje se také, že banky zatím nereagují, když se na trhu objeví nabídka hypoték až o jeden procentní bod nižší. Zřejmě ostatním bankám klienti nechybí, proto na ni nereagují,“ říká Eim. Má na mysli letní krok Monety, která však v hypotékách patří k malým hráčům. Tržní podíl v nových hypotékách Monetě loni činil 2,47 procenta. Na druhou stranu vyšší sazby hypoték by mohly pozitivně ovlivnit vývoj cen nemovitostí. „Pokud by sazby klesaly rychleji, zvýšil by se zájem o nové hypotéky a tím se zvýšila i cena nemovitostí. Takto lze očekávat spíše stagnaci cen nemovitostí, nebo jen velmi pozvolný růst,“ myslí si Sýkora. Zdroj: https://www.penize.cz/hypoteky/460726-hypoteky-zlevnuji-jen-nepatrne-na-4-letos-zapomente